夏磊：房地产市场的新变化

新变化一：楼市成交显著增加

　　通过新房、二手房成交数据，来观察房地产市场的成交热度。文中的新房成交套数与二手房成交套数均为各地房管局的网签值。

　　新房市场表现如何？

　　一线城市中深圳房地产市场升温较快。2024年10月深圳新房成交套数环比增长146%，11月环比仍保持94%的增长幅度，12月成交量小幅下降环比减少16%。深圳市场呈现三个现象，一是放开限购的区域市场热度显著增加。深圳自9月29日优化限购区域以来，共诞生4个日光盘，均位于放开限购的区域。其中两项目位于龙华区，龙华区因近深圳北站，且往来深圳核心区交通便利，所以吸引外地客户相对较多，受益较大。二是适用设计新规项目受购房者认可。2024版《深圳市建筑设计规则》，修订了包括避难层、机房等公共空间不再计入公摊；计一半面积的阳台进深可超过2.4米；凸窗进深从0.6米增加到0.8米等内容，使得住宅的使用率有了提升空间。根据调研，按照新规设计的项目具有销售优势，受购房者认可。三是新房销售折扣陆续收回。根据调研，尽管12月后新房项目到访量有一定下滑，但新房折扣已经逐渐减少。

　　北京2024年四季度新房成交量较前三季度增长明显。2024年10月新房成交套数环比增幅53%（9月为-39%），11月环比小幅下降1%，12月环比增长9%。其中改善型住房成交增加更为明显，四季度新房销售面积增幅大于销售套数增幅，新房的套均面积由2023年10月的114㎡增长至2024年12月的128㎡。

　　上海新房成交增加，外环外成交居多。2024年10月新房成交套数环比增幅38%（9月为-17%）。11月新房成交套数环比增幅11%，新房市场成交活跃度持续提升。12月新房成交套数环比小幅下降3%。受限购政策放松的影响，外环外的新房成交占主力，四季度外环外新房成交量占比全市的79%。

　　广州因限购放开彻底，新房成交量提升明显。2024年9月30日广州取消限购，10月新房成交套数同比增幅59%（9月为-24%），环比增幅119%（9月为1%）。11月优化户籍迁入管理规定，拟增加购房落户，新房成交套数同比增幅72%，环比增幅-26%，12月同比、环比分别为82%、44%。

　　环深的四线城市新房市场同步回温，楼市反弹力度远低于深圳。以调研的惠州大亚湾开发区板块为例，该板块主要客群为深圳外溢刚需群体。2024年10月国庆期间，新房市场与深圳同步升温，但11月成交与到访情况同步下滑，楼市反弹力度远低于深圳。

　　二手房市场回温更显著。

　　深圳二手住宅成交量处于高位。根据深房中协统计，深圳2024年四季度月均成交超8000套，12月成交量创近47个月以来新高，回到深圳2020年7月限购前水平。根据调研，12月实时成交已有所下滑，但仍高于5000套/月的荣枯线水平，表明经历需求集中释放后，市场逐步回归到一个健康且稳定的状态。

　　北京二手住宅网签量连续三个月创年内新高。2024年10月二手住宅网签量17367套，同比增幅63%（9月为-6%），环比增幅30%（9月为-7%），11月为18763套，同比增幅50%，环比增幅8%，12月为21556套，同比增幅66%，环比增幅15%，增幅远高于新房市场。10-12月新房与二手住宅成交量之比为26%，是全国典型的存量市场城市。

　　上海12月二手房网签量创45个月以来新高。二手房网签量2024年10月为24376套，同比增幅64%（9月为62%），环比增幅53%（9月为-11%），11月为27050套，同比增幅72%，环比增幅11%，12月为29711套，同比增幅81%，环比增幅10%。10-12月新房与二手房成交量之比为41%，也是全国典型的存量市场城市之一。

　　新变化二：一线城市房价有企稳趋势

　　由于新房价格受实时推盘节奏等因素影响较大，我们主要以二手房价评估市场情况。依据为国家统计局的二手房价格指数、安居客二手房挂牌价格以及中原领先指数。

　　一线城市房价出现企稳趋势。根据国家统计局的二手房价格指数，北京、上海、深圳2024年10、11月连续两个月环比上涨。根据安居客二手房挂牌价格，深圳12月挂牌均价环比增长0.42%，广州挂牌均价在12月前两周有小幅上涨。从中原领先指数看，11月北京、广州、深圳价格指数均有小幅回升。

　　新变化三：去库存正在进行中

　　新房、二手房库存通过新房可售套数以及二手房挂牌量两个指标来观测市场变化。新房可售套数是各地房管局统计目前尚未正式签订《商品房买卖合同》并经备案的商品住宅数量，可以用以反映新房的库存量。二手房挂牌量，取用链家外网公开数据，用以反映存量房市场的供给情况。

　　一线城市新房可售套数下降。受政策影响，深圳2024年新房去库存速度分为三个阶段，926之前的缓慢去化期，10月、11月的快速去化期，以及12月的去化减速期。截至12月底，深圳，商品房可售套数38225套，是21个月以来最低值，较2024年3月高点下降29%。北京商品房可售套数75362套，是63个月以来最低值，较2022年9月高点，下降32%。上海商品房可售套数65337套，回到2024年4月前水平。广州在一线城市中仍属于高库存，商品房可售套数97433套，是40个月以来最低值，较2022年12月高点下降16%，但库存绝对数量较高。

　　二手房挂牌量减少。自2024年10月以来，一线城市二手房挂牌量不断减少。北京挂牌量减少较多，北京二手房挂牌量自2023年9月出台认房不认贷政策之后迅速增加，在2024年4月到达挂牌量高点。2024年12月链家挂牌量下降至12.8万套，远低于2024年4月的14.6万套，回到2023年8月水平。深圳在放松限购、降低首付比例等一系列政策后才迎来挂牌量高点，2024年12月链家挂牌量小幅下降，低于9月末的5万套。从挂牌量来看二手房供给情况，仍处于买方卖方博弈时期。广州二手房仍有较多挂牌，2024年12月链家挂牌量为14.4万套，较同年9月的15万套有所下降，但仍在高位。

　　风险提示：房地产市场超预期下行风险。对政策解读偏差。调研样本有限，不足以反映市场主体。数据可得性受限，部分数据口径不是完全一致，斟酌比对使用。历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差。货币政策或财政政策刺激不及预期。