李庚南：或需换一种逻辑看房地产的企稳回升

        自2024年9月26日中共中央政治局会议上首次提出的 “促进房地产市场止跌回稳”，企稳回升便成为房地产政策的风向标，也成为市场心心念念的期许。

　　从中央到地方，围绕“稳楼市”主线，陆续推出了涵盖财政税收、信贷、土地等系列优化政策，政策面总体呈现“‌中央定调托底、一线精准松绑、二三线全面去库存‌”特征。市场也一直翘首以待楼市的企稳回升，一些专家学者也一直在试图用新的、动态数据证实企稳回升信号的出现。

　　尽管一线城市亮眼的数据频频发出企稳回升的信号，但信号尚不太清晰、稳定，趋势尚需确认，而全面的、整体的企稳回升仍在路上，至少仍处于筑底之中。随着时间的推移，房地产企稳回升的幻象不时在市场间闪动。7月15日国家统计局发布的2026年1-6月份全国房地产市场基本情况及6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，上半年房地产市场仍处于“止跌企稳、区域分化”阶段，“弱复苏、强分化”格局明显。

　　一方面，房地产开发投资、销售、资金、土地及房价率等反映整体市场的关键核心指标仍在探底、筑底过程中，企稳回升的有效信号尚较弱。

　　开发投资与销售方面：1—6月份，全国房地产开发投资同比下降18.0%。同比跌幅再创年内新低。尽管2026年1-2月降幅出现快速收窄，但3月份后重新延续下行态势，且下降的速度明显加快、下行趋势线更“陡峭”，4月、5月、6月同比降速分别为-13.7%、-16.2%、-18%。房屋新开工面积同比下降23.4%，降幅较1-5月扩大0.8个百分点。新建商品房销售面积、销售额同比分别下降11.6%和13.6%。尽管新建商品房销售面积与销售额同比降幅在2025年12月触底后缓慢收窄，但仍处于深水区，较上年同期比较，同比降幅均扩大了8.1个百分点。房企资金资金面尚未得到根本改善，且持续惯性下滑，降幅由上年同期的-6.2%扩大到-20.2%。

　　土地成交方面：上半年土地市场延续“缩量提质”特征，300城住宅成交面积同比下降24%，出让金下降31%；土地出让金同比下降31.2%。宅地平均溢价率为9.1%，虽较去年同期回落1.1个百分点，但较去年下半年回升5.7个百分点。

　　房价走势方面：70城新房环比呈“少数上涨、多数微跌”格局。6月新建商品住宅环比上涨的城市20个，较5月增加4个；二手房环比上涨城市明显少于新房。二手住宅环比指数大于100的城市仅9个，且集中于一线及少数强二线城市。新房、二手房价同比则全面走弱，但降幅有所收窄。

　　值得欣慰的是，具有风向标意义的二手房市场交易上半年出现一些积极变化，“二手房主导”的格局进一步强化。重点城市二手房成交量普遍回升，部分核心城市价格出现止跌甚至连续上涨‌；重点 15 城二手房网签面积同比增长10.2%；二手住宅挂牌总量则较上年末下降了‌16%‌，为 2024 年以来的首次明显回落；较历史高点降幅达‌20%‌ 。但市场总体上尚处于从“以价换量”向“量价企稳”的博弈区间。‌‌‌

　　另一方面，各能级城市间分化趋势明显，K型格局逐渐形成并逐渐增强。一线城市及少数强二线城市市场企稳回升趋势增强，但全国大部分城市仍处筑底之中。

　　从各能级城市的比较看，一线城市及部分强二线城市关键核心指标在改善，新房和二手房表现尤其是二手房表现亮眼，企稳回升的趋势在逐渐增强，但仍存不确定性。而三、四线城市新房和二手房仍处于艰难筑底阶段，以价换量联动法拍房等因素的叠加，推动市场螺旋式下行。

　　在房价走势方面：一线城市房价止跌回稳的信号逐渐增强。四个一线城市中，新房环比除北京下跌外，上海、广州、深圳均上涨；二手房环比则全面止跌上涨。但同比方面，新房除上海外仍在下跌；二手房同比均下跌。一线城市房价环比全面回升与同比持续下行的反差，表明一线城市止跌回稳的趋势在增强，但仍待确认。二线城市呈现局部回暖格局，杭州等少数城市在新房价格同比、环比方面领涨。而三四线城市整体仍较弱，累计跌幅普遍大于二线，部分城市同比跌幅还在扩大。

　　在土地成交方面：2026 年以来土地市场呈现“‌总量收缩、K 型分化”格局，分化逻辑从城市间深化为城市内板块级间的极致割裂。不同城市及板块间分化显著，房企拿地进一步向核心城市、核心板块聚集。一线及强二线核心地块溢价率飙升至‌50%以上，普通二线及三四线普遍底价成交或流拍，形成“核心高热、全域平淡”的两极世界。其中上海、深圳、杭州等核心城市优质地块竞拍激烈、多现高溢价。这背后是‌供地逻辑的分化‌。在“缩量提质”政策驱动下，核心城市优地优供，而非核心区大幅削减供应，导致“好地更稀缺、差地无供应”。‌‌

　　总体看，房地产市场的核心指标止跌回升的趋势还缺乏连续数据的确认。尽管一线城市新房和二手房都有亮眼表现，但核心城市的回暖态势尚未形成向三、四线城市传导的趋势。相反，一线、强二线城市城市与弱二线及以下能级城市的K型分化正在扩大。

　　这种分化，不仅反映为当下核心数据之间的反差，更深层的是，基于人口老龄化、城市化进程深化、人口流动趋势等决定的未来楼市的分化将是一种长期趋势。由政策导向、人口老龄化、人口流动中心城市化等趋势叠加推动的房地产K型分化格局正在形成并将不断固化。这就使市场一直处于明与暗、热与冷的交锋之间；使得全面的房地产企稳回升面临逻辑上的困惑。这或许意味着，我们原本企盼的短期内房地产全面、整体企稳回升目标的验证标准或需修正，或需换一种观察的视角与逻辑。

　　按照一般的认知，房地产市场企稳回升的路径应该是：核心城市先稳，然后逐步向三、四线以下城市传导，通过销售端的改善带动供给端的修复。但在市场分化日益常态化情况下，这种市场传导性并未出现或正在弱化。现实情况是，随着供地节奏的“缩量提质”，房企拿地向核心城市聚集，与人口向核心城市流动的大势相呼应，形成房地产供求双方向核心城市聚集，而大多数三、四线城市或将长期低迷，从供求双向推动楼市 K型分化格局的增强。在这种情况下，经过加总或平均的房地产核心指标，虽然从经济驱动角度或许仍具参考，但对研判房地产整体市场走势已无多大实际意义。无论用一线城市的企稳回升态势，还是三、四线以下产生的持续下探，都很难得出对市场整体走势的可信研判。换言之，从房地产市场本身而言，研究整体市场实际意义不大（其实房地产地域性特征本身也决定了区域的差异性），而专注于对一线、强二线城市的研究或更可行。

　　当房地产市场已经进入新的运行模式和轨道后，市场分化将逐渐内化为市场内在规律。在这种情况下，判断市场调整是否结束、拐点是否出现、市场是否真正回暖，其实已很难用全市场的眼光去观察，而应基于分化市场的角度，以差异化视角去研判。既研判一线及强二线城市的方法、标准与逻辑将不适用于弱二线、三四线城市。在人口老龄化深化背景下，当区域分化格局日益清晰并固化的趋势下，再一味谈论房地产的整体企稳回升已没有多大实际意义。

　　因此，我们或需换一种逻辑看房地产市场的回暖：因为人口结构与流向、房地产运行模式的变化，及政策面、资金面导向，决定了未来房地产市场必然是一个K型分化的市场。所以观察市场回暖的基本视角应该是差异化的，即表现为地区、地段在走势上的不断分化。不要再企求整体性的回暖，更不要用整体性指标来研判市场拐点与回暖程度。

　　从单一区域市场看，研判市场是否真正企稳回升，需对房地产核心指标的持续改善情况进行连续的、至少两个季度的确认。而二手房市场如何真正实现由“以价换量”向“量价企稳”的跃迁，始终是市场企稳回升的关键。基于存量房时代交易的基本特征，市场现金流或主要依赖二手房市场的释放。二手房的企稳较之新房市场面临更多的制约因素。其中，法拍房会形成房价螺旋下降的推手之一；其他诸如保障性住房供给及租赁住房的增加，实际上也会对二手房的企稳回升所产生一定的负向溢出效应；收入预期的不稳定性也是一个更重要的因素。聚焦于推动二手房市场复苏进而推动市场的企稳回升，显然需要加强政策的协同，减少政策间的消耗。